Nöbetçi Eczaneler
Gayrimenkul piyasasının en önemli ayaklarından emlakçılık sektörü, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin 05.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanması ile yeniden düzenlendi. Konuyu iyi bilen, alanında uzman isim GRANDARTGYD Sahibi Murat Altunköy, emlakçılık sektörünü silbaştan düzenleyen değişimi gazetemize değerlendirdi. Emlakçılar ve gayrimenkul ofisleri uzun süredir bu gelişmeyi bekliyordu. Sektörün tecrübeli ismi Murat Altunköy’ün anlatımıyla; “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlak sektöründe neleri değiştiriyor?”
Bugüne kadar emlakçılık sektöründeki büyümeye ve bu faaliyetlerde bulunanların sayısının fazla olmasına rağmen bu konuda özel bir düzenleme ne yazık ki yoktu. Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlığa ilişkin hükümleri ile Emlakçılık Mecburi Standard Tebliği uygulanmaktaydı. 05.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik) ile emlakçılık faaliyetleri nitelikli bir düzenlemeye kavuşmuştur. Yönetmelik, tapu kütüğüne kayıtlı olup olmadığına bağlı olmaksızın tüm taşınmazların alım–satımını, kiralanmasını ve bu taşınmazların tapu işlemlerine aracılık edilmesi ile taşınmazla ilgili pazarlanması, danışmanlık ve aracılık hizmeti verilmesine ilişkin esasları düzenlemektedir.
Yetki belgesi Zorunluluğu
Taşınmaz ticareti hizmetlerini yürütebilmek için yetki belgesi alınması zorunlu hale gelmiştir. İşletme adına yetki belgesi almak için tacirler veya esnaf ve sanatkârlar bulundukları yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü’ne başvuracaklardır. Başvuru, gerekli belgeler (Vergi Levhası, Lise mezuniyet Diploması ve MEB Onaylı Yeterlilik belgesi) ile birlikte başvuru süreci için oluşturulan bilgi sistemi üzerinden yapılacaktır. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Gümrük ve Ticaret Bakanlığının internet sayfasında ilan edilecektir. Yetki belgelerinin geçerlilik süresi 5 yıldır. Sürenin dolması ya da yetki belgesinde yer alan bilgilerde değişiklik olması halinde yenileme başvurusu, mevcut yetki belgesinin geçerlilik süresinin dolmasından en az 30 gün önce; bilgilerde değişiklik olması halinde ise değişiklikten itibaren 7 gün içinde bilgi sistemi üzerinden yapılacaktır.
Yetki belgesine ilişkin şartlardan birinin kaybedilmesi halinde durumun 15 gün içinde bilgi sistemi üzerinden bildirilmesi gerekmektedir. Şartların uygun hale getirilmesi için işletmelere bildirim veya re’sen tespit tarihinden itibaren 30 günlük süre verilecektir. Şartların uygun hale getirilmesi mümkün değilse yetki belgeleri iptal edilecektir. Yönetmelik’te öngörülen ilke ve kurallara bir takvim yılı içinde 3 defa aykırı hareket eden işletmelerin yetki belgeleri iptal edilecektir. Bu işletmeler 2 yıl süreyle tekrar yetki belgesi alamayacaklardır. Taşınmaz ticareti ile iştigal eden mevcut işletmelerin 05.06.2018 tarihinden itibaren 18 ay içinde durumlarını yönetmelikte belirlenen şartlara uygun hale getirerek yetki belgesi almaları gerekmektedir.
Yazılı sözleşme zorunluluğu
Yönetmeliğin yayınlanmasından önce uygulamada karşılaşılan sorunlardan biri taşınmaz sahipleri, alıcı veya kiralayanlar ile emlakçılar arasında genellikle yazılı bir sözleşme yapılmıyor olmasıydı. Bu durum taraflar arasında olası bir ihtilafta ispat bakımından bir belirsizlik yaratmaktaydı. Yönetmelik bu durumun önüne geçmek maksadıyla taşınmaz ticareti faaliyetlerinde yazılı sözleşme düzenlenmesini zorunlu tutarak, bu sözleşmelerde yer alacak asgari unsurları belirlemiştir.
Yönetmelik gereği, taşınmaz ticaretine ilişkin faaliyetlerin yetkilendirme sözleşmesi kapsamında verilmesi zorunludur. Yetkilendirme sözleşmesinin birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az 2 nüsha düzenlenmesi gerekmektedir. Yetkilendirme sözleşmesinde; yetki belgesine ilişkin bilgiler, iş sahibinin bilgileri, taşınmaza ilişkin bilgiler, hizmetin niteliği ve bedeli, tarafların ifa ile yükümlü olduğu hususlar ile mali ve hukuki sorumlulukları, 3 ayı aşmamak üzere sözleşme süresi ve uzama süresi ile tarafların tebligat adresleri yer alacaktır.
Aracılık sözleşmesinde, tarafların bilgilerine, yetki belgesine ilişkin detaylara, taşınmazın bilgilerine, alım-satım bedeli ve ödeme şekline, hizmet bedeline, tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların kim tarafından ne şekilde ödeneceğine değinilecektir. Kiralamaya aracılık hizmetinde kiracı, kiralayan ve işletme arasında kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenecektir. Bu sözleşmede tarafların bilgilerine, yetki belgesine ilişkin detaylara, taşınmazın bilgilerine, hizmet bedeli ve ödeme şekline yer verilecektir. İlaveten, taşınmazın kira bedeli ile kira bedelinin yıllık artış oranına ve ödeme yöntemine de yer verilmesi gerekmektedir.
Hizmet bedeli
Yönetmelik ile taşınmaz ticareti faaliyetleri hizmet bedellerinin azami oranları belirlenmiştir. Alım-satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım-satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin her iki taraflı olarak %2 alıcı – %2 satıcı KDV hariç en çok %4’ü olacak şekilde belirlenecektir. Kiralama işlemlerinde ise bu oran, kira bedelinin KDV hariç 1 (bir) aylık tutarından fazla olmayacaktır. İşletme, taşınmaz alım satımında tapu siciline tescil ile, kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanacaktır. Hizmet bedelinden, aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit olarak sorumlu olacaktır. İşletmenin bertaraf edilerek taraflar arasında doğrudan işlem yapılması riskini dikkate alarak, Yönetmeliğe yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde taşınmazın doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletmenin hizmet bedeline hak kazanacağı açıkça hüküm altına almıştır.
Sonuç; Yönetmelik ile taşınmaz ticareti faaliyetlerine ilişkin getirilen düzenlemelerin emlakçılık sektöründe hizmet ve kalite standartlarının belirlenmesine katkı sağlayarak sektörde olumlu etkiler yapacağı aşikardır. Bu sayede taşınmaz ticaretindeki kayıt dışı faaliyetlerin azalması da sağlanacaktır. Ayrıca, emlakçılar ile diğer taraflar arasında yazılı sözleşme yapılması zorunluluğu getirilmesi ve sözleşmelerde yer alacak asgari unsurların belirlenmiş olması, sözleşme tarafları için koruyucu bir etki sağlayarak taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünü de kolaylaştırmış olacaktır.
Taşınmaz ticaretiyle iştigal edebilecek kişiler ve yetki belgesi
MADDE 5 – (1) Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır.
(2) Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilir, yenilenir, askıya alınır ve iptal edilir.
(3) Yetki belgesi, her bir işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez. Bir işletmede birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunması durumunda işletme adına yalnızca bir yetki belgesi düzenlenir.
(4) Yetki belgesinin geçerlilik süresi beş yıldır.
(5) Yetki belgesi işletmenin herkes tarafından kolaylıkla görülebilen bir yerine asılır.
Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlar
MADDE 6 – (1) İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için;
- a) 12 nci maddede belirtilen şartların taşınması,
- b) Meslek odasına kayıtlı olunması,
- c) Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,
ç) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün;
1) On sekiz yaşını doldurmuş olması,
2) En az lise mezunu olması,
3) İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre itibarının yerine gelmiş olması,
4) Konkordato ilan etmemiş olması,
5) Kasten işlenen bir suçtan dolayı veya affa uğramış olsalar dahi devletin güvenliğine, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya ve devlet sırlarına karşı suçlar ile casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörün finansmanı, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme, cinsel saldırı ve çocukların cinsel istismarı, hayasızca hareketler, müstehcenlik, fuhuş, kumar oynanması için yer ve imkan sağlama suçlarından hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması,
- d) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması, gerekir.
(2) Bakanlık, yetki belgesi verilmesi için mesleki eğitim şartı getirmeye ve bu eğitime ilişkin usul ve esasları ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir. Mesleki eğitim; Bakanlık, Millî Eğitim Bakanlığı veya Bakanlıkça uygun görülen kamu kurumları, üniversiteler, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve mesleki yeterlilik belgesi vermeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından verilir.
https://www.youtube.com/watch?v=4NMMrTlB1YY&feature=youtu.be
